Gemeinsame Immobilien

Was geschieht mit dem gemeinsamen Haus und den darauf ruhenden Schulden?

Mit einer Trennung und Scheidung stehen viele Ehepaare vor der Frage, was mit dem gemeinsamen Haus bzw. der gemeinsamen Wohnung und den in diesem Zusammenhang aufgenommenen Krediten zur Finanzierung der Immobilie geschehen soll. Im seltensten Fall wollen die Ehegatten über die Immobilie trotz Trennung oder Scheidung weiterhin verbunden bleiben, so dass eine Auseinandersetzung hinsichtlich der gemeinsamen Immobilie zur Aufhebung der Miteigentümerschaft erfolgen muss. Hier sind verschiedene Wege denkbar.

1. Verkauf der Immobilie an Dritte

Je nachdem wie sich Ihre konkrete finanzielle und persönliche Situation gerade darstellt, käme zum einen ein Verkauf der gemeinsamen Immobilie an Dritte in Betracht. Hierzu ist aber zwingend das Einverständnis beider Ehegatten erforderlich. Sofern einer der Ehegatten dem Verkauf seines hälftigen Miteigentums an der gemeinsamen Immobilie nicht zustimmt, ist ein Hausverkauf praktisch ausgeschlossen. Sind sich beide Ehegatten über den Hausverkauf hingegen einig, erhält jeder Ehegatte nach Abzug sämtlicher Verbindlichkeiten und Kosten den verbleibenden Kaufpreis zur Hälfte.

2. Übertragung des gemeinsamen Hauses auf einen der beiden Ehegatten zu Alleineigentum unter Auszahlung des anderen Ehegatten und Freistellung gegenüber den Banken

Zur Auseinandersetzung der gemeinsamen Immobilie kommt aber auch die Übertragung des hälftigen Miteigentums auf einen der beiden Ehegatten bei gleichzeitiger Übernahme der auf dem Grundstück ruhenden Lasten in Betracht, so dass der übernehmende Ehegatte Alleineigentum erlangt. Im Gegenzug wird der sein Miteigentum übertragende Ehepartner aus sämtlichen Kreditverbindlichkeiten, welche zur Finanzierung der gemeinsamen Immobilie aufgenommen wurden, entlassen, so dass er gegenüber den Banken nicht länger in Anspruch genommen werden kann. Sollte der Wert der gemeinsamen Immobilie deutlich höher sein als die darauf noch beruhende finanzielle Belastung, so hat der Ehegatte, welcher das Grundstück zu Alleineigentum übernimmt, eine entsprechende anteilige Ausgleichzahlung an den anderen Ehegatten zu leisten. Die Höhe des zu leistenden Ausgleichswertes ist ggf. durch Einholung eines Sachverständigengutachtens zu ermitteln.

3. Teilungserklärung zur Teilung gemeinschaftlichen Wohnungseigentums

Im Rahmen der Auseinandersetzung einer gemeinsamen Immobilie von Eheleuten ist auch an eine Teilungserklärung zur Teilung des gemeinschaftlichen Eigentums in Wohnungseigentum zu denken – soweit die gemeinsame Immobilie eine solche Teilung überhaupt zulässt (z. B. Mehrfamilienhaus). Nach entsprechender Teilung des gemeinsamen Eigentums in Wohnungseigentum können zur Aufhebung der Miteigentümerschaft einzelne Wohnungen anteilig zu Alleineigentum auf beide Ehegatten übertragen werden.

4. Ich kann mich mit meinem Partner nicht einigen. Kann ich das gemeinsame Grundstück auch gegen dessen Willen weiter veräußern?

Können die Ehegatten keinen Konsens bezüglich der gemeinsamen Immobilie erzielen, kommt nur noch eine Teilungsversteigerung zur Auseinandersetzung der gemeinsamen Immobilie nach der Scheidung als letzter Ausweg in Betracht. Die Teilungsversteigerung bewirkt die zwangsweise Auseinandersetzung der Miteigentümerschaft von Immobilienvermögen. Die Teilungsversteigerung muss beim örtlich zuständigen Amtsgericht beantragt werden. Für die Eheleute stellt diese Art der Veräußerung der Immobilien oftmals die wirtschaftlich ungünstigste Variante der Auseinandersetzung dar, da sie oftmals mit hohen Geldeinbußen einhergeht. Die Teilungsversteigerung bietet sich daher in den meisten Fällen nicht an und gereicht meist zum Nachteil beider Ehegatten.Bevor Sie die Entscheidung zur Auseinandersetzung einer gemeinsamen Immobilie voreilig überstürzen bzw. etwas unterzeichnen, was Sie schon sehr bald bereuen könnten, sollten Sie sich im Vorfeld unbedingt fachanwaltlichen Rat einholen. Ein Rechtsstreit kostet Nerven, Zeit und Geld – Ihr Geld! Vereinbaren Sie gleich einen Beratungstermin!